BMS — система управления зданием

BMS (Building Management System) — система управления зданием, которая объединяет HVAC, освещение, энергоучёт, СКУД, пожарную сигнализацию и видеонаблюдение в единую панель управления. Диспетчер видит температуру по этажам, расход электроэнергии по часам, статус доступа и тревоги — и управляет всем из одного окна.

Отличие от классического «умного дома»: BMS — это про инженерию и эффективность, а не про сценарии «включить кино». Объекты от 1000 м²: бизнес-центры, отели, ТЦ, производства. Меньше — достаточно модульной автоматики.

На Domiko — 183 интегратора с опытом BMS. Разберём, что входит в систему, чем отличается от умного дома, как выбрать подрядчика и ориентиры по бюджету.

Пример: бизнес-центр 3500 м², 5 этажей

Контроллеры на каждом этаже по Modbus, панель диспетчера в охране. Климат поддерживает +22 °C в рабочие часы, снижается до +18 °C ночью. Свет по зонам и датчикам движения. СКУД на 12 входов, учёт рабочего времени. Учёт энергии по этажам и арендаторам. Пожарка — автоматическое отключение HVAC при тревоге. Интеграция с лифтами и парковкой. Проектирование и пуск — 3 месяца, бюджет от 3 500 000 ₽.

BMS — что входит в систему

• HVAC — отопление, вентиляция, кондиционирование, контроль CO₂;
• освещение — зональное, по расписанию, датчики движения, аварийный свет;
• энергоучёт — счётчики по этажам, зонам, арендаторам, пиковые нагрузки;
• СКУД — доступ, учёт рабочего времени, интеграция с кадровой системой;
• пожарная безопасность — дымовые датчики, оповещение, автоматика отключения;
• видеонаблюдение — камеры, архив, интеграция с тревогами;
• лифты и парковка — мониторинг, очереди, интеграция с панелью;
• отчётность — энергопотребление, простои, SLA, данные для руководства.

BMS vs умный дом: когда что

Умный дом — квартиры, дома, виллы до 500 м². Комфорт, сценарии, голосовое управление, интеграция с экосистемами.

BMS — здания 1000+ м². Энергоэффективность, инженерные системы, диспетчеризация, отчётность для facility-менеджмента. Протоколы Modbus, BACnet, KNX — не Wi-Fi лампочки.

Гибрид: премиум-отели и комплексы могут совмещать BMS для инженерии и умный дом для номеров и зон комфорта.

Как выбрать интегратора BMS

• кейсы BMS на объектах 1000+ м²: бизнес-центры, отели, производства;
• знание протоколов: Modbus, BACnet, KNX, LonWorks, MQTT;
• опыт интеграции с конкретным оборудованием HVAC, СКУД, пожарки;
• проектирование и программирование контроллеров, не только монтаж;
• панель диспетчера и отчётность под задачи заказчика;
• SLA, обучение персонала, документация;
• отзывы на Domiko, фото реализованных объектов.

Этапы внедрения BMS

1. Аудит. Инженерные системы, бюджет, задачи, протоколы оборудования.
2. Проект. Архитектура BMS, выбор протоколов, контроллеров, панели.
3. Монтаж. Контроллеры, датчики, шкафы, сеть, интеграция с HVAC.
4. Программирование. Логика, сценарии, панель диспетчера, отчёты.
5. Пуск. Тестирование всех систем, нагрузочные испытания.
6. Сдача. Документация, обучение, SLA, передача в эксплуатацию.

Сколько стоит BMS

• здание 1000–2000 м², базовый HVAC + свет + энергоучёт — от 1 500 000–2 500 000 ₽;
• бизнес-центр 3000–5000 м² с СКУД, пожаркой, видео — от 3 000 000–5 000 000 ₽;
• комплекс 10 000+ м², полная интеграция — от 5 000 000–10 000 000 ₽;
• обслуживание и поддержка — договор от 5% в год.

Точная смета — после аудита инженерных систем и проектирования. Ориентир — в калькуляторе.

Частые вопросы

Что такое BMS?

Система управления зданием: HVAC, свет, энергоучёт, СКУД, пожарка в одной панели.

Чем отличается от умного дома?

Умный дом — комфорт и сценарии для жилья. BMS — инженерия и эффективность для коммерции.

Когда нужен?

На объектах 1000+ м². Меньше — модульная автоматика.

Сколько стоит?

1000–2000 м² — от 1.5 млн ₽. 5000 м² — от 3 млн ₽.

Нужен проект?

Да. БMS проектируется под конкретные инженерные системы.

Какие протоколы?

Modbus, BACnet, KNX, LonWorks, MQTT — выбор под оборудование.

Найдите на Domiko интегратора BMS — сравните компании по кейсам коммерческих объектов и оставьте заявку на аудит здания.