BMS (Building Management System) — система управления зданием, которая объединяет HVAC, освещение, энергоучёт, СКУД, пожарную сигнализацию и видеонаблюдение в единую панель управления. Диспетчер видит температуру по этажам, расход электроэнергии по часам, статус доступа и тревоги — и управляет всем из одного окна.
Отличие от классического «умного дома»: BMS — это про инженерию и эффективность, а не про сценарии «включить кино». Объекты от 1000 м²: бизнес-центры, отели, ТЦ, производства. Меньше — достаточно модульной автоматики.
На Domiko — 183 интегратора с опытом BMS. Разберём, что входит в систему, чем отличается от умного дома, как выбрать подрядчика и ориентиры по бюджету.
Пример: бизнес-центр 3500 м², 5 этажей
Контроллеры на каждом этаже по Modbus, панель диспетчера в охране. Климат поддерживает +22 °C в рабочие часы, снижается до +18 °C ночью. Свет по зонам и датчикам движения. СКУД на 12 входов, учёт рабочего времени. Учёт энергии по этажам и арендаторам. Пожарка — автоматическое отключение HVAC при тревоге. Интеграция с лифтами и парковкой. Проектирование и пуск — 3 месяца, бюджет от 3 500 000 ₽.
BMS — что входит в систему
- HVAC — отопление, вентиляция, кондиционирование, контроль CO₂;
- освещение — зональное, по расписанию, датчики движения, аварийный свет;
- энергоучёт — счётчики по этажам, зонам, арендаторам, пиковые нагрузки;
- СКУД — доступ, учёт рабочего времени, интеграция с кадровой системой;
- пожарная безопасность — дымовые датчики, оповещение, автоматика отключения;
- видеонаблюдение — камеры, архив, интеграция с тревогами;
- лифты и парковка — мониторинг, очереди, интеграция с панелью;
- отчётность — энергопотребление, простои, SLA, данные для руководства.
BMS vs умный дом: когда что
Умный дом — квартиры, дома, виллы до 500 м². Комфорт, сценарии, голосовое управление, интеграция с экосистемами.
BMS — здания 1000+ м². Энергоэффективность, инженерные системы, диспетчеризация, отчётность для facility-менеджмента. Протоколы Modbus, BACnet, KNX — не Wi-Fi лампочки.
Гибрид: премиум-отели и комплексы могут совмещать BMS для инженерии и умный дом для номеров и зон комфорта.
Как выбрать интегратора BMS
- кейсы BMS на объектах 1000+ м²: бизнес-центры, отели, производства;
- знание протоколов: Modbus, BACnet, KNX, LonWorks, MQTT;
- опыт интеграции с конкретным оборудованием HVAC, СКУД, пожарки;
- проектирование и программирование контроллеров, не только монтаж;
- панель диспетчера и отчётность под задачи заказчика;
- SLA, обучение персонала, документация;
- отзывы на Domiko, фото реализованных объектов.
Этапы внедрения BMS
- Аудит. Инженерные системы, бюджет, задачи, протоколы оборудования.
- Проект. Архитектура BMS, выбор протоколов, контроллеров, панели.
- Монтаж. Контроллеры, датчики, шкафы, сеть, интеграция с HVAC.
- Программирование. Логика, сценарии, панель диспетчера, отчёты.
- Пуск. Тестирование всех систем, нагрузочные испытания.
- Сдача. Документация, обучение, SLA, передача в эксплуатацию.
Сколько стоит BMS
- здание 1000–2000 м², базовый HVAC + свет + энергоучёт — от 1 500 000–2 500 000 ₽;
- бизнес-центр 3000–5000 м² с СКУД, пожаркой, видео — от 3 000 000–5 000 000 ₽;
- комплекс 10 000+ м², полная интеграция — от 5 000 000–10 000 000 ₽;
- обслуживание и поддержка — договор от 5% в год.
Точная смета — после аудита инженерных систем и проектирования. Ориентир — в калькуляторе.
Частые вопросы
Что такое BMS?
Система управления зданием: HVAC, свет, энергоучёт, СКУД, пожарка в одной панели.
Чем отличается от умного дома?
Умный дом — комфорт и сценарии для жилья. BMS — инженерия и эффективность для коммерции.
Когда нужен?
На объектах 1000+ м². Меньше — модульная автоматика.
Сколько стоит?
1000–2000 м² — от 1.5 млн ₽. 5000 м² — от 3 млн ₽.
Нужен проект?
Да. БMS проектируется под конкретные инженерные системы.
Какие протоколы?
Modbus, BACnet, KNX, LonWorks, MQTT — выбор под оборудование.
Найдите на Domiko интегратора BMS — сравните компании по кейсам коммерческих объектов и оставьте заявку на аудит здания.
